養(yǎng)老地產(chǎn)淺議——常州金東方頤養(yǎng)中心調(diào)研與思考

 撰稿：宋杰

 

〔摘要〕隨著中國逐漸進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個新領(lǐng)域。本文是在對常州金東方頤養(yǎng)中心的考察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，對金東方的養(yǎng)老模式進(jìn)行分析和總結(jié)，并對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式提出一些想法。

〔關(guān)鍵詞〕養(yǎng)老地產(chǎn)；金東方模式；

一、引言

     中國目前已高速邁進(jìn)老齡化社會，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年底，中國60歲以上的老人占到總?cè)丝诘?/span>15.5%，達(dá)到了2.12億，占總?cè)丝诘?/span>15.5%，據(jù)預(yù)測，本世紀(jì)中葉老年人口數(shù)量將達(dá)到峰值，超過4億^①。而房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的大力發(fā)展，也已經(jīng)告別高速增長的時代，行業(yè)變革需求加大，因此，以健康頤養(yǎng)為主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個新的領(lǐng)域。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的探索

      目前，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般學(xué)習(xí)美國或日本模式，但由于文化上的差異，在一些傳統(tǒng)的觀念、習(xí)俗、價值觀、生活習(xí)慣等方面，均有很大差別。因此，美日等國的養(yǎng)老模式以及理論無法在國內(nèi)進(jìn)行簡單的復(fù)制，養(yǎng)老地產(chǎn)必須符合中國人的生活和文化特性，并且由于地區(qū)差異，還應(yīng)有相應(yīng)的區(qū)域特色。同時，對于斷層式發(fā)展的中國老齡化而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還承載著更多的社會責(zé)任。

三、金東方模式

     金東方項目占地17.6萬平方米，規(guī)劃總建筑面積32萬平方米。社區(qū)內(nèi)建設(shè)有1680套的老年住宅，包括親水別墅、四合院、花園洋房、濱湖公寓等。社區(qū)內(nèi)還包含近7萬平方米的醫(yī)療護(hù)理中心、文化體育中心、商業(yè)服務(wù)中心、生活服務(wù)中心等。社區(qū)注重營造生態(tài)、自然、舒適、安全的社區(qū)開放空間，營造適合老年人心理和生理特點的居住環(huán)境。

      頤養(yǎng)中心實行會員制運作，不銷售房屋產(chǎn)權(quán)。項目定位為中、高端老年公寓，目標(biāo)消費群體為本人或者子女為中、高收入的人群，以常州區(qū)域為核心，輻射長三角區(qū)域。經(jīng)了解，目前的金東方頤養(yǎng)中心運營狀況良好，是國內(nèi)目前較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。   

四、問題與不足

    1、本項目定位相對高端，入駐會員采用“一次性會費＋月服務(wù)費＋項目單獨收費”的模式，一次性投入較高，并且需要穩(wěn)定持續(xù)的較高收入來源。服務(wù)對象主要面向退休公務(wù)員、教師等較高收入人群，而對于高達(dá)2億、并且包含大量低收入和農(nóng)村人口的老齡化人群而言，因此，這種模式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對于解決中國老齡化問題杯水車薪，不具備普遍性和大規(guī)模的復(fù)制性。

    2、項目基地位于常州武進(jìn)區(qū)的郊區(qū)，離主城區(qū)較遠(yuǎn)，公共交通不發(fā)達(dá)。基于傳統(tǒng)的觀念，中國老人更愿意和子女共同居住或就近居住，這樣有利于家庭之間的相互照料和代際互動。因此，位于遠(yuǎn)郊的養(yǎng)老住區(qū)容易讓老年人產(chǎn)生孤獨感和被拋棄感，并且割裂了中國傳統(tǒng)的家庭模式。

    3、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和設(shè)施具備較高品質(zhì)，但是和周邊環(huán)境相比，卻處于相對封閉和隔離的狀態(tài)，成為鬧市中的孤島，社區(qū)內(nèi)除了老年人就是護(hù)理人員，與社會環(huán)境脫節(jié)較為嚴(yán)重，不利于老年人的社會交往和交流溝通，也不利于社區(qū)的正常運行。

    4、服務(wù)項目和內(nèi)容涵蓋面較窄，根據(jù)調(diào)研了解，目前的模式主要針對健康老人和需重癥護(hù)理老人，而對于普通的需要日常簡單護(hù)理的老弱病人缺乏較好的措施，并且各種單獨收費項目費用較高。

    5、頤養(yǎng)中心實行會員制運作，業(yè)主享有在民政部門的管理下的使用權(quán)，而不是房屋的產(chǎn)權(quán)，因此在產(chǎn)權(quán)出讓、繼承等方面存在不確定性。

五、一些想法

    1、養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個房地產(chǎn)開發(fā)的新模式，必然要引入大量的社會資本，而盈利是資本的首要目的，因此，大量開發(fā)企業(yè)的積極涌入，其看重的不光是這個產(chǎn)業(yè)的社會需求和公益性，而更多是它的利潤空間。因此，政府應(yīng)該在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地管理、以及稅費等方面給予相關(guān)政策支持，并且逐步建立其完備的社會保障體系。使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)朝著正確的方向發(fā)展，既滿足社會需求，又給企業(yè)帶來一定合理的收益。^②

    2、作為一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其主要功能應(yīng)該圍繞著老年社區(qū)功能展開，以老年居住、老年服務(wù)作為功能主體，并且?guī)幼≌a(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)功能的發(fā)展，在滿足養(yǎng)老需求的同時，解決就業(yè)等社會問題，為企業(yè)帶來收益。從而形成上下游產(chǎn)業(yè)鏈，使養(yǎng)老地產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。

    3、改進(jìn)傳統(tǒng)養(yǎng)老的觀念，打破傳統(tǒng)家居養(yǎng)老的老人獨居，或以老人圍繞后代生活的三代居模式。增強(qiáng)社會對老年人的包容性，使老年人重新回歸社會，成為社會的主流。養(yǎng)老社區(qū)不僅是老人居住、生活的主體，也是參加社會活動和娛樂的載體，加強(qiáng)老人在社區(qū)服務(wù)、管理等方面的參與度和積極性，提高老年社區(qū)的社會性，使老年人在社區(qū)中有事可為。

    4、城市中心區(qū)是優(yōu)質(zhì)醫(yī)療和社會資源的集中地，日本著名連鎖養(yǎng)老運營機(jī)構(gòu)日本醫(yī)學(xué)館在日本全國有1250所養(yǎng)老物業(yè)，基本上都位于市區(qū)，入住老人60%來自于項目5公里范圍內(nèi)，或老人子女工作生活在周邊。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不是房地產(chǎn)的邊緣地帶，而是逐步成為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，它的用地應(yīng)該和城市居住區(qū)規(guī)劃的步調(diào)一致，而不是如目前的一些項目處于城市的郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊。應(yīng)逐漸形成以養(yǎng)老為中心，從而帶動年輕人置業(yè)的混合式開發(fā)模式，使老年人從生活的配角重新轉(zhuǎn)向家庭的中心，這也是傳統(tǒng)居家養(yǎng)老模式的延伸和發(fā)展。

    5、美國的養(yǎng)老社區(qū)有60%左右為政府投資，并且宗教機(jī)構(gòu)或慈善團(tuán)體投資也占有很大的分量，即使在贏利性養(yǎng)老社區(qū)中會費收入的占比也很低，收取會費的單元數(shù)通常不到養(yǎng)老單元總數(shù)10%。因此，非營利性質(zhì)或者社會保障性質(zhì)的養(yǎng)老體系才是世界養(yǎng)老體系的主流^③。對于養(yǎng)老企業(yè)而言，整合好養(yǎng)老地產(chǎn)自身的產(chǎn)業(yè)鏈條(包括投資、開發(fā)、運營、配套和服務(wù)等)，形成成熟的盈利模式，依靠租金和附加服務(wù)才是企業(yè)營運收益的主要來源。另外，政府也應(yīng)成立統(tǒng)一的推動機(jī)構(gòu)，制定針對性的法律政策。^④

六、結(jié)語

     由于我國人口老齡化超前于現(xiàn)代化，社會保障體系尚不健全，未富先老的特征日益凸顯，老年地產(chǎn)的發(fā)展仍處于探索階段，如何形成具有中國特色的和符合傳統(tǒng)習(xí)慣的中國養(yǎng)老地產(chǎn)，還需要政策、企業(yè)、社會發(fā)揮集體智慧，共同尋找一條適合中國國情的發(fā)展道路。

參考文獻(xiàn)：

    ①中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)：2016中國人口老齡化現(xiàn)狀分析及未來人口老齡化問題及對策；

    ②北京晨報：急缺政策扶持 養(yǎng)老地產(chǎn)三大問題待破解，作者：武新；

    ③城市開發(fā)，2013.02，北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，趙曉：養(yǎng)老地產(chǎn)需厘清的五個問題；

    ④保利地產(chǎn)宋廣菊：中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)存在四大不足。

    作者簡介：宋杰，碩士，一級注冊建筑師，高級建筑師，現(xiàn)任江蘇省城市規(guī)劃院副總建筑師。